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m o c . e b o d a . k c o t s _ Y T I V I T A E R C B A D N © : o t o F aswohnbau Mein Zuhause in Albstadt. Geschäftsbericht 2024 ”
Inhalt Organe der gesellschaft dIe aswOhnbau gmbh albstadt das geschäftsjahr In Zahlen berIcht der geschäftsführung Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Geschäftstätigkeit im Überblick Instandhaltung und Modernisierung Mietwohnungsbau Bestandsverwaltung und Wohnraumversorgung Entwicklung der Mieten Leerstandssituation / Mietausfälle Umwelt- und Klimaschutz Personalwesen, Betriebsorganisation Wirtschaftliche Lage Vermögenslage Finanzlage Ertragslage Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten Ausblick, Chancen- und Risikopolitik berIcht des aufsIchtsrates statIstIsche fOrtschreIbung Summa summarum jahresabschluss 31.12.2024 Bilanz zum 31. Dezember 2024 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2024 Anhang des Jahresabschlusses 2024 4 5 6 8 9 9 10 13 13 16 16 17 19 19 19 20 20 22 22 22 24 26 27 28 29 33 35 Impressum 39 3
Organe der gesellschaft aufsIchtsrat HOLLAUER, Udo - Vorsitzender - Erster Bürgermeister KEPPLER, Ralf - 1. stellvertr. Vorsitzender - Polizeivizepräsident | Stadtrat HEIDER, Manuela - 2. stellvertr. Vorsitzende - Lehrerin | Stadträtin BLICKLE, Dr. Wolfgang BRAUN, Martin KALENBACH, Philipp MAUTE, Nils MÜNSTER, Ulrike RAU, Friedrich ROTH, Marianne SCHLEGEL, Tobias SPENGLER, Dr. Lennart STEINHART-SCHWAB, Daniela Zahnarzt | Stadtrat (ab 08/2024) Personaldienstleister | Stadtrat (bis 08/2024) Buchhändler | Stadtrat Parlamentarischer Referent | Stadtrat (ab 08/2024) Arzthelferin | Stadträtin Architekt | Stadtrat Arzthelferin | Stadträtin (bis 08/2024) Zimmerermeister | Stadtrat (ab 08/2024) Arzt | Stadtrat (bis 08/2024) Fleischermeisterin | Stadträtin geschäftsführung BROCH, Stefan Dipl.-Geograph, Betriebswirt (VWA) 4 4
die aswohnbau gmbh albstadt aswohnbau gmbh – über 100 jahre VerantwOrtung für dIe gesellschaft Die aswohnbau gmbh ist die städtische Wohnungsbau- gesellschaft in Albstadt. Gegründet im Jahr 1920 als Siedlungsverein Ebingen GmbH, erstellte das Unternehmen als Ausgeber von Reichsheimstätten in den 20er- und 30er-Jahren in der Stadt Ebingen rund 170 Wohngebäude für breite Schichten der Bevölkerung. In der Nachkriegszeit leistete das Unternehmen als „Ebinger Wohnungsbau GmbH“ durch den Bau und die Verwaltung von rund 300 Mietwohnungen in Ebingen einen maßgeblichen sozialen Beitrag zur Wohnraum- versorgung der hiesigen Bevölkerung. Das Hauptaufgabengebiet liegt – auch künftig – in der „Hausbewirtschaftung“, der Verwaltung und Bewirt- schaftung der gesellschaftseigenen, zwischenzeitlich weitgehend modernisierten Mietwohnungen. Ergänzend werden in der Sparte „Betreuung“ in frem- dem Namen Vermietungsobjekte, sowie Wohneigen- tums- und gewerbliche Teileigentumsverhältnisse nach dem Wohnungseigentumsgesetz verwaltet. Als Sanie- rungsträger nach dem Baugesetzbuch führten wir im Auftrag der Stadt Albstadt städtebauliche Sanierungs- maßnahmen durch. Ebenso betätigen wir uns als Bau- betreuer. Seit über 100 Jahren und somit in langer Tradition über- nimmt das Unternehmen durch die Schaffung und den Erhalt bezahlbaren Wohnraums gesellschaftliche Ver- antwortung, zunächst im heutigen Stadtteil Ebingen. Das gezeichnete Kapital der GmbH beträgt 5,6 Mio. EUR. Die Stadt Albstadt ist Alleineignerin der Gesell- schaft. Die Bilanzsumme beläuft sich per 31.12.2024 auf rund 35,21 Mio. EUR. 1992 wurde dann die Umfirmierung in „aswohnbau gmbh albstadt“ vollzogen. Seither ist das Unterneh- men im gesamten Stadtgebiet tätig und passt sich dabei laufend den Anforderungen des gesellschaftli- chen Wandels an. So stellen wir uns als zukunftsorientiertes und moder- nes Wohnungsunternehmen in den kommenden Jahren den Herausforderungen, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten, zu schaffen und gleichzeitig das Klima zu schützen. Immer im Sinne einer facettenreichen und lebenswerten Stadt und ihrer Bürgerinnen und Bürger. Im jubiläumsjahr 2025 gratulieren wir der stadt albstadt herzlich zum 50-jährigen bestehen – und feiern diesen besonderen meilenstein mit freude und Verbundenheit. als tochter der Stadt fühlen wir uns Albstadt verpflichtet – da- mals, heute und in Zukunft. 5 aswohnbauWohnen und leben in Albstadt. Wir feiern mit!”
das geschäfts- das geschäfts- jahr in Zahlen jahr in Zahlen m o c . e b o d a . k c o t s _ n o t n a a d a r t s e © : o t o F
7 20242023(Geschäftsjahr)(Vorjahr) Mio. EUR Mio. EURUmsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung3,693,42 Mio. EUR Mio. EURBauleistungen davon Instandhaltung 1,030,58 Abbrüche0,000,00 Photovoltaikanlagen0,150,00 Modernisierung0,000,02 Mietwohnungs- / Garagenbau0,020,06Bestandsverwaltung:Eigen- bestandFremd-verwaltungEigen- bestandFremd-verwaltungWohnungen4607346074gewerbliche Einheiten8383Garagen und Carports2092021522Kfz-Stellplätze1041910419Flächenm²m²m²m²Wohn-/Nutzflächen33.5616.22133.5616.318VermögensstrukturMio. EUR%Mio. EUR%Anlagevermögen32,0391,032,6691,2Umlaufvermögen (mit RAP)3,179,03,168,8Gesamtvermögen35,21100,035,81100,0Fremdmittel (mit RSt u RAP)23,5566,924,1967,6Reinvermögen (EK)11,6533,111,6232,4KapitalstrukturMio. EUR%Mio. EUR%Eigenkapital11,6533,1011,6232,4Verbindlichkeiten23,5566,924,1967,6- davon aus Krediten21,1160,022,0961,7Gesamtkapital35,21100,035,81100,00,661,20
wIrtschaftlIche rahmenbedIngungen Wie bereits 2023 war auch das Jahr 2024 stark durch das weltpolitische Geschehen beeinflusst, wie der weiterhin andauernde Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine, die Folgen des Terrorangriffs der Hamas auf Israel im Herbst 2023, die Spannungen zwischen China und Taiwan und schließlich durch die US-Wahlen im November 2024. Nach der in Folge multipler Krisen hohen Inflations- rate in den Vorjahren in Höhe von 6,9 % im Jahr 2022 und immer noch 5,9 % im Jahr 2023 sank die Infla- tionsrate 2024 laut Statistischem Bundesamt auf 2,2 % und damit fast auf den Zielwert von 2,0%. Zeit- gleich veränderte sich der Baupreisindex für Wohn- gebäude in Baden-Württemberg von 122,8 Punkten 2023 auf 126,9 Punkte 2024, was einem Anstieg um 3,34 % bedeutet. Mit der Normalisierung der Inflation im Euro-Raum änderte die EZB ihre Zinspolitik und senkte nach einer Reihe von Leitzinserhöhungen ab Juni 2024 mehrfach den Leitzins, zuletzt Anfang März 2025 auf 2,5 %. Aufgrund der ungünstigen Rahmen- bedingungen aus hohen Baukosten und Zinsen war die Zahl der Baugenehmigungen seit 2022 stetig gesunken. Erst zum Jahreswechsel 2024/2025 ist die Anzahl der Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahresmonat wieder angestiegen. Insgesamt sank das Wirtschaftswachstum in Folge der globalen Krisen, der schwachen Konjuktur und aufgrund des strukturellen Wandels das zweite Jahr in Folge. Nachdem das Bruttoinlandsprodukt 2023 um 0,3 % gesunken ist, ging es auch 2024 um 0,2 % zurück. Für 2025 wird mit einem Wachstum vom 0,4 % gerechnet, wobei hier noch die Wirkungen der im März 2025 beschlossenen Sondervermögen abzuwar- ten bleiben. Trotz der Rahmenbedingungen zeigte sich der regio- nale Arbeitsmarkt weiterhin robust. Die Arbeitslosen- quote im Bezirk der Agentur für Arbeit Balingen lag im Dezember 2024 bei 4,0 %, damit nur 0,1 %-Punkte höher als im Vorjahr, und niedriger als im Landesschnitt (4,3 %). Auch wenn die Einwohnerzahl Albstadts von 2023 auf 2024 um 106 Personen auf 47.165 Einwohner leicht gesunken ist, besteht weiterhin eine stabile Nachfrage nach Wohnraum. Die aktuelle Wohnungsmarktprog- nose 2030 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) weist für den Zollernalbkreis einen Wohnungsneubaubedarf von 45 bis unter 60 Wohnungen pro 10.000 Einwohner pro Jahr aus. geschäftstätIgkeIt Im überblIck Neben der laufenden Vermietungs- und Betreuungs- tätigkeit hat die Gesellschaft auch im Geschäftsjahr 2024 ihren Wohnungsbestand weiterentwickelt. Die Sanierung des Gebäudes Im Raidental 21 wurde im Frühjahr 2024 abgeschlossen und die Wohnungen ab Mai 2024 wieder vermietet. An zwei Gebäuden wurden größere Instandset- zungsmaßnahmen durchgeführt, in deren Zuge auch energetische Verbesserungen am Gebäude vorge- nommen wurden. Beim Gebäude Schneiderstraße 3 mussten die Balkonbrüstungen aus Beton abgebrochen und durch neue Brüstungen ersetzt werden. In diesem Zuge wurden die Balkone insgesamt saniert. Zudem wurde das Flachdach vollständig erneuert und in diesem Zuge auch die Dämmung verbessert. Zudem wurde im Anschluss eine PV-Anlage auf dem Dach installiert, deren Strom seit Anfang 2025 vollständig in das Netz eingespeist wird. Beim Gebäude Rechbergstraße 25 wurde das Dach neu eingedeckt und dabei auch die Dämmung der obersten Geschossdecke erneuert. Zudem wurde die Giebelfassade saniert und die Dämmung dort eben- falls verbessert. Durch die Sanierung des Daches wurde auch hier eine PV-Anlage installiert. Zum Berichtszeitpunkt wird noch abschließend geprüft, ob auch hier der erzeugte Strom eingespeist oder über ein Mieterstrommodell an die Mieter im Gebäude verkauft wird. 9
Auf den Gebäuden Hukelturenstraße 11, Friedrich- Haux-Straße 44 und 46 wurden 2024 ebenfalls PV- Anlagen installiert, die bereits seit dem letzten Jahr vollständig in das Netz einspeisen. Nach einem Brand im Dachstuhl des Gebäudes Mau- rerstraße 6 wurde das gesamte Dach des Gebäudes Maurerstraße 6 und 8 erneuert sowie die durch das Löschwasser betroffenen Wohnungen im obersten Stockwerk saniert. Für einen geplanten Neubau mit 11 Wohnungen in Albstadt-Ebingen wurde im Februar 2024 das Bauge- such eingereicht. Zwischenzeitlich liegt die Baugenehmigung vor, so dass die Realisierung des Projektes von den wirt- schaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere von den Bau- und Finanzierungskosten abhängt. Zur Erreichung der Klimaziele wurden 2024 in der Hinsicht Weichen gestellt, dass geeignete Anbieter von Software- bzw. Onlineportallösungen gesucht wurden, mit denen eine digitale Umsetzung der Klimastrategie möglich ist. Zwischenzeitlich wurde ein geeigneter Anbieter ausgewählt, mit dem nun eine Klimastrategie im Sinne eines neuen Moderni- sierungsprogramms digital angegangen wird. Dabei wird es vor allem um die Modellierung von Strategien gehen, bei denen bewertet werden kann, mit welchem Mitteleinsatz welche Reduzierungen von Treibhaus- gasen zu welchem Zeitpunkt in der Zukunft möglich sein werden und wie sich dies unter der Einsparung von CO2-Kosten, Fördermitteln etc. wirtschaftlich für das Unternehmen darstellen wird. Konkrete Maßnahmen zur Dekarbonisierung im „Heizungskeller“ wurden 2024 keine durchgeführt, was auch am späten Zeitpunkt lag, ab dem auch für die gemeinwohlorientierte Wohnungswirtschaft Fördermittel für den Austausch von fossilen Hei- zungen zur Verfügung standen. Neben der für 2025 geplanten Sanierung des Gebäudes Johannes-Raster- Straße 6, in der auch die Heizung ausgetauscht werden soll, ist für 2025 auch noch der Austausch der letzten verblieben Ölheizung im Gebäude Rechberg- straße 25 gegen eine regenerative Heizung vorges- ehen. Zur Anpassung an den Klimawandel wurde 2024 in einer kleineren Maßnahme der Hochwasserschutz für ein Gebäude in Albstadt-Laufen verbessert. Neben Maßnahmen zur Reduzierung des Treibhausgasaus- stoßes zur Erreichung der Klimaziele werden auch Maßnahmen zur Anpassung des Gebäudebestan- des an den Klimawandel selbst in Zukunft weiter an Bedeutung gewinnen. Geprägt waren sämtliche Bauprojekte sowie das gesamte Geschäftsjahr durch die weiterhin sehr hohe Auslastung im Baugewerbe und den damit verbunde- nen Fachkräftemangel. Die Bauleistungen für Neubau, Modernisierung, Instandsetzung und Abbruch betrugen im Jahr 2024 insgesamt 1.204 Mio. EUR (Vorjahr 658 TEUR). – Instandhaltung und modernisierung – Der laufende Instandhaltungsaufwand – ohne Instandhaltungsaufwand aus Versicherungsschäden – lag mit 1,029 Mio. EUR deutlich höher als im Vorjahr (576 TEUR). Hiervon entfielen noch rund 34 TEUR auf die über den Brandschaden hinausgehende Sanierung des Gebäu- des Im Raidental 21. Hier wurden u.a. die leerstehen- den aber nicht vom Brand betroffenen Wohnungen saniert, die Kellerdecke gedämmt und Heizkörper so angepasst, dass künftig der Einbau einer Wärmepumpe denkbar ist. 457 TEUR entfielen auf das Projekt Schneiderstraße 3, bei dem die Balkone und das Flachdach saniert wurden. Sanierung Schneiderstraße 3 10
Weitere 142 TEUR Aufwand fielen beim Projekt Rech- bergstraße 25 an, bei dem ebenfalls das Dach erneu- ert und die Giebelfassade erneuert wurden, beides zusammen mit einer energetischen Verbesserung dieser Bauteile. Sanierung Rechbergstraße 25 23 TEUR entfielen im Zuge der Brandschadensanie- rung des Gebäudes Maurerstraße 6+8 insbesondere auf die Sanierung der Fassade, die nicht vom Brand betroffen war, aber aufgrund des sowieso vorhande- nen Gerüstes mit saniert wurde. Der hohe Aufwand in der Instandhaltung ist somit auch auf die vorgenannten größeren Einzelmaß- nahmen, hier insbesondere auf die Sanierung des 28-Familienhauses Schneiderstraße 3 zurückzuführen. Daneben ist der weiterhin hohe Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand, wie in den Vorjahren, auf eine Vielzahl von umfassenden Kernsanierungen im Wohnungsbestand zurückzuführen, bei denen Wohn- ungen nahezu vollständig (Elektrik, Malerarbeiten, Erneuerung der Türen und Zargen, Erneuerung der Bodenbeläge, in Teilen auch Erneuerung der Bäder) renoviert wurden, um diese nach längerer Vermie- tungsdauer wieder marktgängig zu machen. Auch in den kommenden Jahren ist weiterhin in größerem Umfang mit der Kernsanierung von Wohnungen zu rechnen. Die Geschäftsführung schätzt, dass hier weiterhin rund ein Drittel der Wohnungen betroffen sein wird. In diesem Zuge und auch vor dem Hintergrund der sich sukzessive verschärfenden Klimaziele erscheint es der Geschäftsführung angebracht, einzelne Objekte im Modernisierungsprogramm nochmals genauer daraufhin zu untersuchen, ob hier eine laufende Instandsetzung von Wohnungen losgelöst von ggf. hohen energetischen Modernisierungsanforderun- gen und dem allgemeinen Zustand des Objektes noch sinnvoll ist, oder ob auch eine umfassende Moder- nisierung des gesamten Objekts im leeren Zustand oder in Einzelfällen ein Verkauf in Frage kommen – wenn gleichzeitig Ersatzwohnraum geschaffen wird, um das anvisierte Ziel von 500 Wohnungen zu erreichen. Am 4.6.2024 kam es zu einem Brand im Dachstuhl des Gebäudes Maurerstraße 6 und 8, wodurch das Dach er- neuert und die darunter liegenden, vom Löschwasser betroffenen Wohnungen, saniert werden mussten. Nach einem erneuten Brand in einem Kellerraum des gleichen Gebäudes am 21.11.2024 mussten der Kellerraum sowie der Kellerflur saniert werden. In die fünf neu errichteten Photovoltaikanlagen Hukelturenstraße 11, Friedrich-Haux-Straße 44, Fried- rich-Haux-Straße 46, Rechbergstraße 25 und Schnei- derstraße 3 mit einer Gesamtleistung von rund 125 kWp wurden insgesamt 153 TEUR investiert. PV-Anlage Rechbergstraße 25 Nachdem sich die Rahmenbedingungen 2023 konkre- tisiert haben (Gebäudeenergiegesetz, EU-Gebäude- richtlinie, kommunale Wärmeplanung) kann nun ein neues Modernisierungsprogramm im Sinne einer Klimaschutzstrategie bzw. eines Dekarbonisierungs- konzepts entwickelt werden. Dies wird seit Anfang 2025 digital unterstützt umgesetzt. Durch den Regie- rungswechsel können sich nun aber noch Änderungen an den Rahmenbedingungen ergeben. Daneben wurde 2024 mit einem Pilotprojekt begon- nen, bei dem durch die digitale Überwachung von Heizungsanlagen, z.B. durch das schnellere Erkennen von Fehleinstellungen, Energie eingespart werden soll. 11
Foto: © InfiniteStudio_stock.adobe.com 5 0 J a h r e ! n ä c h s t e n A u f d i e a s w o h n b a u ”
– mietwohnungsbau – Auf einem freien Grundstück in der Johannesstraße in Albstadt-Ebingen ist die Errichtung von 11 bezahl- baren Wohnungen (mit Mietpreis- und Belegungsbin- dung) in Holzbauweise im Rahmen des Landeswohn- raumförderungsprogramm geplant. Zwischenzeitlich wurde im Februar 2024 das Baugesuch eingereicht. Die Baugenehmigung liegt zwischenzeitlich vor. Die Realisierung des Bauvorhabens ist nun von den finanziellen Rahmenbedingungen abhängig. Die aus verschiedenen Gründen weiterhin hohen Baukosten sowie die deutlich gestiegenen Zinsen für Darlehen erschweren die Schaffung von Wohnraum erheb- lich. Abzuwarten bleibt hier noch, inwieweit sich die im März 2025 beschlossenen Sondervermögen einerseits auf die Entwicklung der Zinsen, als auch ggf. auf die Verbesserung von Fördermodalitäten auswirken. Trotz der erneuten Leitzinssenkungen wird zum Berichtszeitpunkt weiterhin nicht mit deutlich sinkenden Zinsen gerechnet. 2024 wurden 22 TEUR im Bereich Mietwohnungsbau investiert, wobei es sich hier vollständig um Planungs- leistungen handelt. – bestandsverwaltung – 2024 wurden keine Gebäude verkauft oder fertigge- stellt, so dass sich der Wohnungsbestand weiterhin auf 460 Wohnungen beläuft. Weiterhin ist es das Ziel, einen Wohnungsbestand von 500 Wohnungen zu erreichen. Im Neubau Johannesstraße sind 11 Wohnungen ge- plant. Im Zuge der für 2025 vorgesehenen Moder- nisierung des Gebäudes Johannes-Raster-Straße 6 wird zudem eine Aufstockung des Gebäudes mit zwei Wohnungen geprüft. 500 472 454 471 466 463 460 460 436 441 439 438 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Ziel Mietenentwicklung 2014–2023 und Vergleichsmieten Die folgende Tabelle zeigt die insgesamt durch die as- wohnbau gmbh zum 31.12.2024 verwalteten Wohnein- heiten (in Klammern Vorjahr): 533 (534) 8 0 3 544 352 (8) (0) (3) (545) (360) Mietwohnungen (eigene und fremdverwaltete) Gewerbliche Vermietungen (eigene und fremdverwaltete) Eigentumswohnungen (WEG) Gewerbliche Teileigentumsverhältnisse (WEG) Wohn- und Gewerbeeinheiten gesamt Garagen und Einstellplätze Die Nachfrage der Mietinteressenten zielte 2024 so- wohl auf höherpreisige Mietwohnungen im Neubaube- reich als auch auf kleinere, bezahlbare Wohnungen, die zum Beispiel den Kriterien des Jobcenters entsprechen. Insbesondere bei den kleineren Wohnungen besteht weiterhin eine Diskrepanz zwischen Angebot und Nach- frage, sowohl hinsichtlich der Zimmerzahl, als auch der Wohnfläche. Hierauf soll u.a. durch die für 2025 geplan- te Aufstockung des Gebäudes Johannes-Raster-Straße 6 mit zwei kleineren Wohnungen reagiert werden. Auswertung der Wohnungswarteliste; nachgefragte Wohnungsgrößen nach Wohnfläche 2022-2024 (Mehrfachnennung möglich) 13 0%5%10%15%20%25%30%35%unter 3536 - 4546 - 5556 - 6566 - 7576 - 85 86 - 95> 962024 n = 1622023 n = 1172022 n = 142Bestand as n = 459
Für die Versorgung mit Wohnraum im Bestand ist die Fluktuation von hoher Bedeutung. Fluktuation im Bestand 2024 wurden insgesamt 47 Wohnungen im Bestand vermietet und damit vier Wohnungen weniger als im Vorjahr. Damit sank die Fluktuation wieder leicht auf nun knapp über 10 %. Weiterhin deutet aus Sicht des Unternehmens nichts auf einen angespannten Wohnungsmarkt in Albstadt hin, was sich vor allem auf die immer wieder nur spär- liche Reaktion von Mietinteressenten auf der Woh- nungswarteliste zeigt. Dabei bleibt aber zu berück- sichtigen, dass Personengruppen, die sich sowieso auf dem Wohnungsmarkt schwertun, schwieriger eine Wohnung finden. Zum 31.12.2024 besitzt das Unternehmen Wohnung- en in den Stadtteilen Ebingen, Tailfingen, Onst- mettingen, Laufen, Truchtelfingen und Lautlingen (Reihenfolge nach Anzahl an Wohneinheiten). Keine Wohnungen befinden sich in den weniger vom Geschosswohnungsbau geprägten Stadtteilen Burg- felden, Pfeffingen und Margrethausen. Im Hinblick auf die Einwohnerzahlen ist das Unternehmen in den beiden größten und städtisch am stärksten vom Geschosswohnungsbau geprägten Stadtteilen Ebin- gen und Tailfingen am meisten präsent. Nachgefragte Wohnungsgrößen nach Zimmerzahl 2022-2024 (Mehrfachnennung möglich) Daneben ist weiterhin ein Neubau mit 11 bezahl- baren Wohnungen in nachhaltiger Holzbauweise in Albstadt-Ebingen vorgesehen, für den zwischenzeit- lich die Baugenehmigung vorliegt. Zwar hat sich die Inflation inzwischen entspannt, dennoch passen die Rahmenbedingungen aus Bau- und Finanzierungs- kosten noch immer nicht. Geplant ist der Baubeginn daher, sobald die Rahmenbedingungen wieder stimmen. Ansicht geplanter Neubau (Link Architektur) In Anbetracht der Lage beim Neubau ist somit die Bedeutung der gemeinwohlorientierten Wohnungs- wirtschaft, die als Bestandshalter bezahlbaren Wohn- raum erhält und pflegt, umso höher. 14 0%10%20%30%40%50%60%1 Zimmer2 Zimmer3 Zimmer4 Zimmer5 Zimmer2024 n = 3522023 n = 2812022 n = 317Bestand as n = 459 16,56%12,61%10,66%11,39%10,05%7,20%9,47%9,72%10,83%9,01%11,09%10,22%0,00%2,00%4,00%6,00%8,00%10,00%12,00%14,00%16,00%18,00%201320142015201620172018201920202021202220232024
Einwohner Wohnungen Stadtteil 2024* 2023** 2024 Ebingen 20.091 43 % 20.246 43 % 291 63 % Tailfingen 12.117 26 % 11.992 25 % 118 26% Truchtelfingen 3.210 7 % 3.229 7 % 12 3 % Onstmettingen 5.015 11 % 5.045 11 % Laufen 1.659 4 % 1.686 4 % Lautlingen 1.790 4 % 1.816 4 % Margrethausen 977 2 % 971 2 % Pfeffingen 1.999 4 % 1.987 4 % Burgfelden 307 1 % 299 1 % 19 16 3 0 0 0 4% 3 % 1 % 0 % 0 % 0 % Insgesamt 47.165 47.271 459 * zum 31.12.2024: Quelle: wie unten ** zum 31.12.2023; Quelle: http://www.albstadt.de/Zahlen, -Daten, -Fakten Weiterhin besteht mit 29 % die größte Nachfrage nach Wohnungen im Stadtteil Ebingen, gefolgt von Tailfingen mit 14 % und Truchtelfingen mit 12 % und jeweils 11 % in Laufen, Lautlingen, Onstmettingen und Pfeffingen. Das vorhandene Angebot des Unternehmens wird durch das Modernisierungsprogramm weiter struk- turell angepasst, so dass das Unternehmen auch zukünftig Wohnraum für breite Schichten der Bevöl- kerung anbieten kann. Durch die Modernisierung und Anpassung des Altbestandes und die punktuellen Neubaumaßnah- men wird das Unternehmen den demographischen Anforderungen einer älter und bunter werdenden Gesellschaft gerecht und passt seinen Wohnungs- bestand weiter, auch in bautechnischer und ener- getischer Hinsicht, qualitativ und quantitativ an die heutigen Bedürfnisse der Wohnungssuchenden an. Einen immer stärkeren Stellenwert erhält bei dieser Entwicklung auch das Thema Klimaschutz und De- karbonisierung. Ziel ist es, auf Basis des Energiemo- nitorings, den Ausstoß von Treibhausgasen in den kommenden Jahren weiter deutlich zu reduzieren und (fossile) Energie einzusparen. Bei gleichzeitigem geplantem Ausbau des Wohnungsbestandes wird der Energieverbrauch in Summe voraussichtlich steigen, so dass die richtige Zielgröße hier der Energiever- brauch und Treibhausgasausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche sein wird. Zwischenzeitlich wird mit einer digitalen Lösung an einer Strategie zur Dekarbonisierung des Gebäudebe- standes, auch unter Einbeziehung von PV-Konzepten, gearbeitet. 140 120 100 80 60 40 20 0 121 93 72 62 86 86 95 95 91 81 77 73 61 54 54 48 41 41 41 29 12 13 11 8 8 4 3 2 6 3 2 0 0 0 1 35 23 24 12 10 18 23 19 14 20 18 15 11 9 24 21 19 22 19 12 12 < 3,00 EUR/m² 3,00 EUR/m²- 3,49 EUR/m² 3,50 EUR/m²- 3,99 EUR/m² 4,00 EUR/m²- 4,49 EUR/m² 4,50 EUR/m²- 4,99 EUR/m² 5,00 EUR/m²- 5,49 EUR/m² 5,50 EUR/m²- 5,99 EUR/m² 6,00 EUR/m²- 6,49 EUR/m² 6,50 EUR/m²- 6,99 EUR/m² 7,00 EUR/m²- 7,49 EUR/m² 7,50 EUR/m²- 7,99 EUR/m² 8,00 EUR/m² - 8,49 EUR/m² 8,50 EUR/m² - 8,99 EUR/m² > 9,00 EUR/m² 2024 2023 2022 2021 Mietpreisstruktur zum 31.12.2024 im Vergleich zu den Jahren 2021-2023 15
– entwicklung der mieten – Mit einer Kaltmiete von 6,17 EUR / m² kann die Durch- schnittsmiete im Vergleich mit aktuellen Branchen- zahlen weiterhin als eher niedrig angesehen werden. Die Durchschnittsmiete bei den rund 300 gemein- wohlorientierten Wohnungs- und Immobilienunter- nehmen im Verband baden-württembergischer Woh- nungs- und Immobilienunternehmen e.V. (vbw) lag im Dezember 2023 bei 7,33 EUR / m². Der zum 1.5.2025 in Kraft getretene qualifizierte Mietspiegel der Stadt Albstadt weist eine durchschnittliche Kaltmiete von 7,17 EUR / m² aus. Bei der aswohnbau stieg die durchschnittliche Kalt- miete pro Quadratmeter Wohnfläche gegenüber dem Vorjahr von 6,07 EUR / m² auf 6,17 EUR / m². 6,27 5,81 4,75 4,93 4,92 5,18 5,42 5,47 7,33 6,25 5,66 5,90 6,07 6,17 8,00 € 7,00 € 6,00 € 5,00 € 4,00 € 3,00 € 2,00 € 1,00 € 0,00 € 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Miete EUR/m² aswohnbau Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung 2016 Studie IVD Städte 20.000 bis 50.000 Einwohner 2018 Mitgliedsunternehmen GdW (bundesweit) 2022 Mitgliedsunternehmen vbw (landesweit) 2023 Mietenentwicklung 2015 bis 2024 und Vergleichsmieten – leerstandssituation / mietausfälle – Strukturelle Leerstände stellen aufgrund der verän- derten Nachfrage für das Unternehmen seit einigen Jahren kein Problem mehr dar. Beim Großteil der 16 Leerstände zum 31.12.2024 (entspricht einer Leer- standsquote von 3,48 %, Vj. 4,13 %) handelt es sich weitgehend um geplante Leerstände. Die Leerstände gliedern sich wie folgt: Wohneinheiten (WE): 2 zur Vermietung 1 13 bereits wieder vermietet (Bezug aber nach dem 31.12.2024) Leerstände wegen laufender oder geplanter umfassender Wohnungsinstandsetzung 16 Leerstände gesamt 14,58% 14,15% 12,22% 11,69% 7,76% 6,99% 7,34% 6,24% 5,69% 5,95% 4,81% 4,99% 5,10% 4,29% 4,13% 3,48% 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Entwicklung der Leerstandquote 2009-2024 Nur zwei Wohnungen befanden sich zum 31.12.2024 im Angebot. Eine weitere Wohnung stand zwar noch leer, war zu einem späteren Zeitpunkt aber schon wieder vermietet. Von 13 Wohnungen, die sich in einer Sanierung befanden oder die zu einer Sanierung anstanden, wurden drei Wohnungen zum Jahres- wechsel saniert und für 10 Wohnungen ist die Sanie- rung für 2025 vorgesehen. Grundsätzlich lassen sich weiterhin alle Wohnungen gut vermieten. Strukturelle Leerstände mangels Nachfrage z.B. aus demographischen Gründen wie dies in den 2000er- und frühen 2010er-Jahren noch der Fall war, können weiterhin nicht beobachtet werden. Mit Ausnahme von nur zwei Wohnungen, die sich im Angebot befunden hat, waren alle weiteren Leerstän- de somit geplant. Mit gewissen fluktuations- oder sanierungsbedingten Leerständen muss das Unter- nehmen weiterhin rechnen. Mit der zunehmenden, umfassenden Instandsetzung (hauptsächlich der Elektroinstallation) sinkt aber Jahr für Jahr die Zahl an Wohnungen, die in Folge eines Mieterwechsels voll- ständig saniert werden müssen und somit zu längeren Leerständen beitragen. Die Erlösschmälerungen aus Leerständen sind mit 51 TEUR gegenüber 80 TEUR im Vorjahr deutlich gesunken. Die immer einzelfall- und stichtagsabhängigen Forderungsausfälle sind mit 18 TEUR gegenüber dem Vorjahr (29 TEUR) ebenfalls gesunken. Grundsätzlich werden alle Neumieter vor einer Ver- mietung hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Verhält- nisse überprüft. 16
– umwelt- und klimaschutz – Der Gebäudebestand des Unternehmens wurde in den letzten rund 20 Jahren weitestgehend energeti- sche saniert. Hierbei stand vor allem die Energieeffizi- enz im Vordergrund. Der fortschreitende Klimawan- del mit der Zunahme von Extremwetterereignissen, die Erreichung der gesetzlichen Klimaziele bis 2045, die Auswirkungen der EU-Taxonomie wie auch die Abhängigkeit des Landes von fossilen Energieträgern legen nun aber den Fokus auf die Dekarbonisierung des Gebäudebestandes. Zwischenzeitlich wird hierzu ein digitaler Klimapfad erstellt, bei dem für jedes Ge- bäude eine Dekarbonisierungsstrategie (Fernwärme, Wärmepumpe, Biomasse) festgelegt wird und der dann in den kommenden Jahren nach und nach syste- matisch abgearbeitet werden soll. Somit wurden auch 2024 13 % aller Wohnungen und 19,5% aller Wohn- und Nutzflächen regenerativ beheizt. Hinzu kommen weiterhin 18 % an Wohnungen, bei denen die Heizung oder das Warmwasser solar unter- stützt werden. Im Wohngebiet Ottmartal wurden Anfang 2024 drei Photovoltaikanlagen mit in Summe knapp 90 kWp realisiert, die künftig jährlich rund 80.000 kWh Strom produzieren und 28 Tonnen CO2 einsparen sollen. Zwei weitere Anlagen mit etwas über 20 kWp und 16,7 kWp entstanden im Zuge von zwei Dachsanie- rungen auf den Gebäuden Rechbergstraße 25 und Schneiderstraße 3. In diesem Zuge wird momentan noch geprüft, in welcher Form künftig Mieterstrom- modelle umsetzbar sind. 15 15 12 8 6 0 A+ 1 A B C D E F 1 G 2 H Verteilung der Energieausweise (Verbrauchs- und Bedarfsausweise) nach Stufen – Stand 5/2025 Photovoltaik-Anlage auf dem Dach des Gebäudes Schneiderstraße 3 in Albstadt- Tailfingen Eine sozial verträgliche Umsetzung und der Erhalt bezahlbaren Wohnraums ist aber nur möglich, wenn es eine auskömmliche Förderung für die Umsetzungs- maßnahmen gibt. 2024 ist der Energieverbrauch für Zentralheizungsan- lagen wieder angestiegen. Neben der Fertigstellung der Sanierung des Gebäudes Im Raidental 21 wird hier zudem ein geändertes Nutzerverhalten nach der Energiekrise der Vorjahre vermutet. Insgesamt stieg der Verbrauch von 2,935 Mio. kWh auf 3,094 Mio. kWh. Somit stieg auch der Ausstoß von Treibhausga- sen auf 846 Tonnen, da 2024 keine fossilen Heizungen gegen erneuerbare Heizungen getauscht wurden, was vor allem mit dem sehr späten Start der Förde- rung solcher Maßnahmen zu tun hatte. Im Neubaubereich setzt das Unternehmen bereits seit vielen Jahren auf den Holzbau. Durch die Verwen- dung von Holz als nachwachsendem Baumaterial wird schon beim Bau gegenüber einem herkömmlichen vergleichbaren Bauwerk in Betonbauweise in erheb- lichem Umfang CO2 eingespart. Der Strom für die Geschäftsräume des Unternehmens wird zu 100 % aus CO2-neutraler Wasserkraft bezogen. Auch bei täglich anfallenden Verbrauchsmaterialien wie Papier wird auf Nachhaltigkeit geachtet. Zudem sind zwei Drittel des Fuhrparks zwischenzeitlich elektrisch. 17
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2 5 2 , , 8 7 3 3 7 5 2 , , 8 4 3 3 9 5 2 , , 6 1 2 3 6 1 3 , , 6 6 2 3 7 1 3 , , 3 0 2 3 – Personalwesen, betriebsorganisation – Das Unternehmen beschäftigte zum 31.12.2024 ne- ben dem Geschäftsführer drei kaufmännische Mit- arbeiter, davon einen in Teilzeit, einen tech-nischen Mitarbeiter und einen Hauswart in Teilzeit. Daneben war zum 31.12.2024 eine geringfügig beschäftigte Reinigungskraft im Unternehmen tätig. Eine techni- sche Stelle war zum 31.12.2024 nicht besetzt, konnte aber zwischenzeitlich zum 1.5.2025 wieder besetzt werden. wIrtschaftlIche lage – Vermögenslage – 2020 2021 2022 2023 2024 Anlagevermögen Umlaufvermögen Die Bilanzsumme nahm 2024 gegenüber dem Vorjahr von 35,81 Mio. EUR auf 35,21 Mio. EUR ab. Vermögensentwicklung in Mio. EUR Da die planmäßige Abschreibung in Höhe von 800 TEUR höher war als der Zugang durch Investitionen (189 TEUR) und zudem Anlagenabgänge durch Ver- käufe erfolgten (12 TEUR), nahm das Anlagevermögen um 624 TEUR von 32,66 Mio. EUR auf 32,03 Mio. EUR ab. Das Umlaufvermögen samt Rechnungsabgrenzungs- posten (RAP) blieb mit einem Anstieg um 13 TEUR von 3,16 Mio. auf 3,17 Mio. EUR nahezu konstant. Während die zum Verkauf vorgesehenen Grundstücke und Vorräte um 44 TEUR abnahmen (hier insbeson- dere die unfertigen Leistungen), nahmen die Forde- rungen und sonstigen Vermögensgegenstände um 37 TEUR und der Kassenbestand um 25 TEUR zu. Die RAP nahmen um 4 TEUR ab. Der hohe Kassenbestand resultiert weiterhin aus den noch nicht für den geplanten Neubau Johannesstraße verwendeten Eigenmittel. Entwicklung des Anlagevermögens: a) Zugänge 189 TEUR b) Abgänge d. Verkäufe 12 TEUR c) Abschreibungen planmäßig 800 TEUR d) Abschreibung außerplanmäßig 0 TEUR Zum Bilanzstichtag ist das Anlagevermögen (32,03 Mio. EUR, Vj. 32,66 Mio. EUR) vollständig durch das Eigenkapital (11,65 Mio. EUR, Vj. 11,62 Mio. EUR) und durch langfristige Verbindlichkeiten (20,75 Mio. EUR, Vj. 21,69 Mio. EUR) gedeckt. Vermögensstruktur 2024 19 91,0%9,0%AnlagevermögenUmlaufvermögen
– finanzlage – Die folgende Grafik zeigt die Kapitalstruktur zum 31.12.2024: 6,9% 14,5% 33,10% 45,4% Eigenkapital Fremdkapital (Kreditmarkt) Fremdkapital (Gesellschafter) sonstige Passiva Kapitalstruktur 2024 Der Eigenkapitalbestand erhöhte sich im Jahr 2024 auf 11,65 Mio. EUR (Vj. 11,62 Mio. EUR). Die Eigenka- pitalquote beträgt 33,10 % (Vj. 32,44 %). Damit liegt die Eigenkapitalquote weiterhin stabil über der intern festgelegten Untergrenze von 30 %. % 0 1 0 7 , % 8 6 0 7 , % 3 9 8 6 , % 6 5 7 6 , % 0 9 6 6 , % 0 9 9 2 , % 2 3 9 2 , % 7 0 1 3 , % 4 4 2 3 , % 0 1 3 3 , 2020 2021 2022 2023 2024 Eigenkapital Fremdkapital Entwicklung der Kapitalstruktur 2020- 2024 Die Entwicklung der Kapitalstruktur zeigt, dass sich die Eigenkapitalquote in den vergangenen fünf Jahren zwischen 29,32 % und 33,10 bewegte. Das Volumen der Finanzierungskredite (Gesellschaf- terdarlehen und Darlehen von Kreditinstituten) nahm 2024 von 22,08 auf 21,11 Mio. EUR ab. Neben der plan- mäßigen Tilgung in Höhe von 701 TEUR wurden im Zuge einer Prolongation 23 TEUR zurückgezahlt. Dane- ben erhielt das Unternehmen einen Tilgungszuschuss für die Modernisierungsmaßnahme Klarastraße 30 in Höhe von 249 TEUR. Für die 2024 durchgeführten Baumaßnahmen wurde ein Darlehen in Höhe von 165 TEUR aufgenommen. Der Abruf der Mittel erfolgte allerdings erst im Jahr 2025. Das Unternehmen konnte im Berichtsjahr allen Zah- lungsverpflichtungen jederzeit und uneingeschränkt nachkommen. – ertragslage – Im Berichtsjahr hat das Unternehmen einen Jahres- überschuss von 33 TEUR (Vj. 419 TEUR) erwirtschaftet. Damit wurde das im Wirtschaftsplan 2023 erwartete Ergebnis von 19 TEUR leicht übertroffen. Für eine möglichst präzise Ermittlung des Deckungs- beitrages der einzelnen Geschäftssparten wurde in den Jahren 2018 bis 2020 mit Hilfe eines Zeiterfas- sungssystems der Zeitaufwand der Mitarbeiter pro Sparte erfasst und auf Basis dieser Daten auch für 2024 fortgeschrieben. Daraus ergaben sich für die spartenbezogene Deckungsbeitragsrechnung bei der Verteilung des allgemeinen Personalaufwands folgende Quoten, die auch für die Verteilung des allge- meinen, also nicht spartenspezifischen Sachaufwands verwendet werden: - - Hausbewirtschaftung (Eigenbestand): 95,50 % (Vj. 95,50 %) Betreuungen 4,50 % (Vj. 4,5 %) 20
Auf dieser Grundlage ergeben sich gemäß Deckungs- beitragsrechnung die nachfolgend beschriebenen Ergebnisse für die einzelnen Sparten des Unterneh- mens. Das Kerngeschäft der „Hausbewirtschaftung“ trägt mit einem Jahresergebnis von 29 TEUR (Vj. 421 TEUR) zum Gesamtjahresergebnis bei. In der Sparte „Betreu- ung“ wurde mit 5 TEUR gegenüber einem Verlust im Vorjahr mit 2 TEUR eine schwarze Null erzielt. In der ehe- maligen Sparte „Bauland“ wurden keine Verkäufe mehr getätigt. Es sind aber noch Folgekosten in geringem Umfang (-1 TEUR) angefallen. In der Sparte „Hausbewirtschaftung“ wurde ein nega- tives Unternehmensergebnis (ohne betriebsfremde Erträge und Aufwendungen) in Höhe von -78 TEUR (Vj. 98 TEUR) erzielt. Die Erlöse aus Mieten stiegen um 70 TEUR an, die Erträge aus aktivierten Eigenleis- tungen blieben mit 5 TEUR gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert (3 TEUR). Der Instandhaltungsaufwand hat mit 1,03 Mio EUR (Vj. 576 TEUR) um 453 TEUR deutlich zugenommen. Die deutliche Zunahme des Instandhaltungsaufwen- dungen sind insbesondere in zwei größeren Projekten begründet, bei denen in größerem Umfang Instand- setzungsmaßnahmen durchgeführt worden sind. Während die Personal- und Verwaltungsaufwendun- gen abnahmen, blieben die Abschreibungen nahezu unverändert. Das Finanzergebnis verbesserte sich im Berichtsjahr erneut von -166 TEUR im Vorjahr auf -148 TEUR. Das positive Ergebnis von 28 TEUR in der Sparte Hausbewirtschaftung wird im Berichtsjahr durch die betriebsfremden Erträge erzielt, auch wenn diese mit 125 TEUR deutlich niedriger ausfielen, als im Vorjahr (352 TEUR). Die betriebsfremden Erträge setzten sich dabei insbesondere aus Erträgen aus Anlagenverkäu- fen (27 TEUR, Vj. 287 TEUR), öffentlichen Zuschüssen (23 TEUR, Vj. 1 TEUR) sowie der Auflösung von Sonderposten zusammen (66 TEUR, Vj. 33 TEUR). In den betriebsfremden Aufwendungen nahmen die Abschreibungen auf Mietforderungen von 29 TEUR auf 18 TEUR ab. Da in der Sparte „Bauland“ keine Verkäufe von Bau- plätzen mehr erfolgten, wurden keine Erträge erzielt. Es fiel daher auch kein Personal- und Verwaltungsauf- wand mehr an. Es sind für die restliche Abwicklung aber noch gewisse Aufwendungen angefallen, so dass in dieser Sparte ein Verlust von 1 TEUR entstand. Für die Sparte „Betreuungen“ ergibt sich ein Ertrag in Höhe von 5 TEUR. Durch die Messung des tatsächli- chen Personalaufwandes für die einzelnen Sparten hat sich herausgestellt, dass der tatsächliche Aufwand für die Sparte „Betreuungen“ deutlich höher ist als ursprünglich angenommen. Die tatsäch- lichen Personal- und Verwaltungsaufwendungen können durch die am Markt erzielbaren Honorare nicht gedeckt werden. Neben der weiteren Anpas- sung der Honorare resultiert das deutlich verbesserte Ergebnis in dieser Sparte vor allem aus den deutlich unter dem Plan liegenden Personalkosten, da die im gesamten Jahr 2024 unbesetzte Stelle „Technik“ erst zum 1.5.2025 wieder besetzt werden konnte. 21
– Finanzielle und nichtfinanzielle leistungsindikatoren – Für die interne Unternehmenssteuerung werden als finanzielle Leistungsindikatoren die Umsatzerlöse, die Sollmieten und der Jahresüberschuss herangezo- gen. Wesentlicher nichtfinanzieller Leistungsindika- tor ist die Leerstandsquote. Diese Kennzahlen dienen dazu, Entwicklungen und Trends frühzeitig zu erkennen und gegebenenfalls Maßnahmen zu ergreifen. – risikoberichterstattung über die Verwendung von finanzinstrumenten – Zu den im Unternehmen bestehenden Finanzinstru- menten zählen im Wesentlichen Forderungen, Ver- bindlichkeiten sowie Guthaben bei Kreditinstituten und Verbindlichkeiten gegenüber diesen. Die Gesellschaft verfügt über einen solventen Mieterstamm. Wesentliche Forderungsausfälle sind die absolute Ausnahme. Verbindlichkeiten werden innerhalb der vereinbarten Zahlungsfristen beglichen. Ziel des Finanz- und Risikomanagements der Gesell- schaft ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Beim Manage- ment der Finanzpositionen verfolgt das Unterneh- men eine konservative Risikopolitik. Soweit bei finanziellen Vermögenswerten Ausfall- und Bonitätsrisiken erkennbar sind, werden entspre- chende Wertberichtigungen vorgenommen. Zur Mini- mierung von Ausfallrisiken verfügt das Unternehmen über ein adäquates Forderungsmanagement. Vor Abschluss von Mietverträgen wird die Bonität der Mieter überprüft. – ausblick, chancen- und risikopolitik – Durch die nachhaltige Modernisierung des Wohnungsbestands verfügt das Unternehmen auch für die Zukunft über ein marktfähiges Angebot. Die stabile Wohnungsnachfrage in der Region Albstadt wirkt sich darüber hinaus stabilisierend für die Geschäftstätigkeit in der Kernsparte Hausbewirt- schaftung aus. Vor allem die Schaffung bezahlbaren Wohnraums im Rahmen des Landeswohnraumförde- rungsprogramms, wie beim geplanten Bauvorhaben in der Johannesstraße wird weiterhin als Potenzial gesehen. Die weiterhin hohen Baukosten in Verbindung mit einem weiterhin gegenüber früheren Jahren deutlich höheren Zinsniveau, bei einem gegenüber den Ballungsräumen und Schwarmstädten deutlich nied- rigeren ortsüblichen Mietniveau stellen aber ein erhebliches Hindernis bei der Schaffung von bezahl- barem Wohnraum durch Neubau dar. Die geopolitischen Verwerfungen der 2020er-Jahre haben die Abhängigkeit des Landes von fossilen Ener- gieträgern deutlich gemacht. Darüber hinaus sind die Folgen des Klimawandels immer deutlicher zu sehen. Mit der 2025 gestarteten digitalen Entwicklung eines Klimapfads wird im Laufe des Jahres 2025 ein Instru- mentarium vorliegen, mit dem die Dekarbonisierung des Unternehmens systematisch angegangen werden kann. Dies trägt zur Eindämmung des Klimawandels bei und macht das Unternehmen insgesamt unabhän- giger von fossilen Energieträgern. Neben ggf. weiteren ergänzenden baulichen Maß- nahmen an den Gebäuden sollte bei der Dekarbo- nisierung der Fokus künftig insbesondere auf der Vermeidung von Treibhausgasen und nicht wie bisher auf einer möglichst hohen Energieeffizienz des Gebäudes liegen. Dies soll nicht bedeuten, dass es kei- ne Verbesserungen der Energieeffizienz mehr geben soll. Diese können je nach Gebäude weiterhin sinnvoll sein. Die hohen Investitionen in die Energieeffizienz zur Erreichung der Klimaziele führt aber ansons- ten zu weiter steigenden Mieten, die insbesondere Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen belasten würden und gleichzeitig zu einer immensen finanziellen Belastung für (gemeinwohlorientierte) Wohnungsunternehmen führen. 22
Aufgrund der Bau- und Finanzierungskosten können die Ziele des Erhalts sowie der Schaffung bezahlbaren Wohnraums bei gleichzeitiger Dekarbonisierung der Bestände nur durch eine ausreichend ausgestattete Förderkulisse erreicht werden. Zwar hat die Grundge- setzänderung zur Schuldenbremse Anfang 2025 den Weg für höhere Verteidigungsausgaben und ein Son- dervermögen für Infrastruktur und Klimaschutz frei gemacht. Es bleibt aber zum Berichtszeitpunkt noch abzuwarten, wie und für was die Mittel konkret zur Verfügung gestellt werden. Zudem ist noch unklar, welche gesetzlichen Rahmenbedingungen durch den Regierungswechsel künftig beim Klimaschutz gelten. Die „Sondervermögen“ in bisher unbekannter Höhe könnten zudem dazu führen, dass das Zinsniveau trotz weiterer Leitzinssenkungen in Folge einer sich normalisierenden Inflation weiter steigt, was wiederum die notwendigen Investitionen einschränken könnte. In diesem Zusammenhang bleiben auch die aktuellen Entwicklungen und Auswirkungen zur EU-Taxonomie abzuwarten. Auch wenn sich die Inflationsrate 2024 wieder normalisiert hat, haben die gestiegenen Lebenshal- tungskosten weiterhin zu relativ hohen Tarifabschlüs- sen geführt, was wiederum zu steigenden Personal- kosten führt. Mit diesem Instrument sowie den vorgenannten Handlungsoptionen erwartet die Geschäftsführung mittelfristig auch weiterhin grundsätzlich keine wesentlichen Gefahren ungünstiger Entwicklungen, sofern auch die vorgenannten Punkte politisch gelöst werden. Die bereits genannten geopolitischen Entwicklungen der 2020er Jahre, wie der Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine, die Eskalationen im Nahen Osten sowie die aktuellen Entwicklungen in den USA (z.B. „Zoll- streit“) können sich jederzeit negativ aus die Vermö- gens-, Finanz- und Ertragslage auswirken, sei es durch die Verteuerung von Energieträgern, der Störung von Lieferketten, der Verteuerung von Produkten, ein Anhalten der Rezession durch Zölle oder der Verände- rung von Migrationsströmen, um nur einige Beispiele zu nennen. Es gilt daher weiterhin, die aktuelle wirt- schaftliche Lage in einem schwierigen geopolitischen Umfeld zu beobachten, um dann auf Entwicklungen reagieren zu können. Für das Jahr 2025 wird laut Wirtschaftsplan bei Umsatzerlösen in Höhe von 3.896 TEUR (ausgehend von Sollmieten in Höhe von 2.637 TEUR) mit einem Ergebnis von ca. 130 TEUR gerechnet. Neben dem hohen Investitionsbedarf in einen klima- neutralen Wohnungsbestand wird der Fachkräfte- mangel (Planer, Handwerker etc.) sowie gestiegene Materialkosten als Risiko und erhebliches Hemmnis angesehen. Albstadt, 10.06.2025 gez. Stefan Broch Geschäftsführer Der im Laufe des Jahres vorliegende Klimapfad und ein ggf. ergänzendes Modernisierungsprogramm und die daraus entwickelten Wirtschafts- und 5-Jahrespläne dienen als Instrumentarium, Risiken vorzubeugen und die wirtschaftliche Entwicklung mittelfristig zu kalkulieren. Die Geschäftsführung beobachtet laufend die wei- tere Entwicklung zur Identifikation der damit ver- bundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken. 23
berIcht des aufsIchtsrats Das Jahr 2024 war, wie bereits das Vorjahr, durch die verschiedenen geopolitischen Ereignisse, von schwier- igen Rahmenbedingungen für die gemeinwohlorien- tiere Wohnungswirtschaft geprägt. Inflationsbedingt gestiegene Preise und weiterhin gegenüber der Niedrigzinsphase der Vorjahre ver- gleichsweise hohe Zinsen erschwerten bundesweit die Schaffung von dringend benötigtem bezahlbarem Wohnraum. Unser Unternehmen hat sich aber dennoch weiterhin sowohl mit dem Thema bezahlbarer Wohnraum als auch mit der weiteren Entwicklung des Bestandes befasst. Für ein 11-Familienhaus in Albstadt-Ebingen liegt inzwischen die Baugenehmigung vor, so dass hier mit der Schaffung von Wohnraum in Holzbauweise begonnen werden kann, sobald sich die Rahmen- bedingungen für die Wohnungswirtschaft wieder verbessern. Neben der weiteren Sanierung des Gebäudebestan- des wurde 2024 ein Fokus auf die weitere „Elekt- rifizierung“ des Bestandes gelegt und es wurden insgesamt fünf Photovoltaikanlagen mit rund 125 kWp errichtet. Zumindest für einen Teil der Anlagen wird derzeit noch geprüft, inwieweit sich hier künftig Mieterstrommodelle umsetzen lassen, so dass auch die Mieter vom Strom vom Dach profitieren würden. Zwischenzeitlich wurde auch konkret in die Entwick- lung eines digitalen Klimapfades eingestiegen, mit welchem dem Unternehmen künftig eine Grundlage vorliegt, um den Gebäudebestand systematisch und möglichst effizient zu dekarbonisieren und die gesetzlichen Klimaziele zu erreichen. Umsetzbar werden die Schaffung von neuem und bezahlbarem Wohnraum, sowie der Erhalt eben solchen nur dann sein, wenn eine ausreichende Förderkulisse und verbindliche Förderbedingungen vorliegen. Hier ist die Politik gefragt, entsprechende Rahmenbedingungen zu schaffen. Hilfreich für die wirtschaftliche Umsetzung des Klimapfades wäre es für die gemeinwohlorientierte Wohnungswirtschaft zudem, wenn künftig der Fokus vor allem auf der Ein- sparung von Treibhausgasen und nicht primär auf einer immer besseren Energieeffizienz der Gebäude läge. Der Aufsichtsrat wird die Geschäftsleitung bei der Ergreifung weiterer geeigneter Maßnahmen zur posi- tiven Entwicklung der Gesellschaft intensiv unterstütz- en. Der Aufsichtsrat nahm die ihm nach Gesetz und Gesellschaftervertrag obliegende Pflicht zur Überwa- chung der Tätigkeit der Geschäftsführung wahr und besprach mit der Geschäftsleitung die Grundsatz- fragen der Geschäftspolitik sowie alle wirtschaftli- chen, finanziellen und organisatorischen Fragen von besonderer Bedeutung. Die durch den Aufsichtsrat zum Abschlussprüfer gewählte RWT Reutlinger Wirtschaftstreuhand GmbH, Reutlingen, hat den Jah- resabschluss und den Lagebericht für das Geschäfts- jahr 2024 geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Prüfungsbericht enthält keine Beanstandungen. Den Organen der Gesellschaft wurde die ordnungsgemäße Erfüllung der ihnen obliegenden Verpflichtung bescheinigt. Der Aufsichtsrat hat nach Prüfung in der Aufsichts- ratssitzung am 24.06.2025 die entsprechenden Beschlüsse gefasst und dem von der Geschäftsfüh- rung aufgestellten Jahresabschluss zugestimmt. Er empfiehlt der Gesellschafterversammlung, den Jahres- abschluss in der vorliegenden Form festzustellen. Der Geschäftsführung und allen Mitarbeitern der Gesellschaft dankt der Aufsichtsrat für die im Geschäftsjahr 2024 geleistete Arbeit. Albstadt, 25.06.2025 gez. Udo Hollauer Erster Bürgermeister Vorsitzender des Aufsichtsrats 25
summa summarum 2017 TEUR 2018 TEUR 2019 TEUR 2020 TEUR 2021 TEUR 2022 TEUR 2023 TEUR 2024 TEUR Summen 1992-2024 TEUR Bilanzsumme Umsatzerlöse davon: Erlöse aus der Hausbewirtschaftung, inkl. Betriebskostenabrechnungen und Erlösschmälerungen Aufwendungen für die HBW Rohertrag aus der HBW Aufwendungen ...% der Erlöse davon: Erträge aus Mieten Veränderung ggüb dem Vorjahr Instandhaltungsaufwand v.H. der Erträge aus Mieten Neubau- u. Moderisierungsaufwand Photovoltaikanlagen Bauvolumen Personalaufwand v.H. der Umsatzerlöse planmäßige Abschreibung (AV) v.H. der Umsatzerlöse sächlicher Aufwand v.H. der Umsatzerlöse Zinsaufwand v.H. der Umsatzerlöse Steuern v.H. der Umsatzerlöse Wohnungen - EIGENBESTAND Wohnflächen m² durchschn. Miete pro m²/Monat gewerbl.u.sonst.Nutzungen Garagen und Stellplätze Wohnungen - FREMDVERW. gewerbl. u. sonstige Nutzungen Garagen und Stellplätze Wohn-/Nutzflächen m² 29.666 29.691 31.380 34.746 36.304 36.048 35.814 35.205 3.245 3.462 3.182 3.005 3.188 3.402 3.457 3.717 96.232 2.592 2.825 2.916 2.948 3.141 3.367 3.424 3.685 1.160 1.432 45% 1.879 0,0% 392 20,8% 1.168 0 1.560 384 11,8% 729 22,5% 137 4,2% 322 9,9% 63 1,9% 1.181 1.644 42% 2.105 12,0% 395 18,8% 211 0 607 440 12,7% 854 24,7% 158 4,6% 274 7,9% 64 1,9% 1.309 1.606 45% 2.125 1,0% 466 21,9% 2.013 0 2.479 481 15,1% 680 21,4% 201 6,3% 252 7,9% 64 2,0% 1.600 1.348 54% 2.152 1,3% 736 34,2% 3.846 0 4.582 481 16,0% 688 22,9% 200 6,7% 291 9,7% 62 2,1% 1.428 1.713 45% 2.298 6,8% 483 21,0% 2.383 0 2.866 478 15,0% 739 23,2% 216 6,8% 235 7,4% 62 1,9% 438 28.547 472 30.169 454 29.246 463 29.974 471 30.632 4,72 5 313 204 25 109 5,18 8 320 203 12 106 5,42 8 301 177 10 103 5,47 8 313 173 10 101 5,66 8 320 134 7 76 1.370 1.997 41% 2.430 5,8% 368 15,1% 519 0 887 480 14,1% 777 22,8% 241 7,1% 191 5,6% 64 1,9% 466 30.407 5,90 8 318 76 3 42 1.978 1.446 58% 2.474 1,8% 576 23,3% 82 0 658 505 14,6% 798 23,1% 301 8,7% 176 5,1% 64 1,9% 460 30.067 6,07 8 319 74 3 41 2.504 1.181 68% 2.545 2,8% 1.029 40,4% 0 153 1.204 391 10,5% 800 21,5% 229 6,2% 169 4,5% 73 2,0% 460 30.067 6,17 8 313 73 3 39 27.605 19.280 17.559 17.290 11.379 6.497 6.221 6.221 82.162 40.352 41.811 61.372 14.022 37.365 153 51.561 13.043 20.413 6.018 11.262 2.265 Eigen- bestand Fremd- verwaltung 27
bIlanZ Zum 31. deZember 2024 A K T I V S E I T E A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände 1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten I. Sachanlagen 2024 EURO 2024 EURO 2023 EURO 2.997,37 3.850,15 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 29.574.810,61 30.313.342,34 2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 2.137.039,22 2.191.261,13 3. Grundstücke ohne Bauten 4. Betriebs- und Geschäftsausstattung 63.000,00 170.767,21 63.000,00 22.750,11 5. Anlagen im Bau 84.867,11 32.030.484,15 62.804,87 Anlagevermögen insgesamt (Übertrag) 32.033.481,52 32.657.008,60 29
30 202420242023EUROEUROEUROÜbertrag:32.033.481,5232.657.008,60B.UmlaufvermögenI.Zum Verkauf bestimmte Grundstückeund andere Vorräte1.Grundstücke ohne Bauten0,000,00 2.Grundstücke mit fertigen Bauten0,000,003.Unfertige Leistungen1.135.165,031.174.349,704.Andere Vorräte15.845,721.151.010,7520.388,78II.Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände1.Forderungen aus Vermietung17.877,8122.123,642. Forderungen aus Grundstücksverkauf0,000,00 3.Forderungen aus Betreuungstätigkeit9.278,8711.175,514.Sonstige Vermögensgegenstände49.675,7876.832,466.462,14III.Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten1.926.750,391.902.089,45C.Rechnungsabgrenzungsposten1.Geldbeschaffungskosten0,000,002.Andere Rechnungsabgrenzungsposten17.114,5920.568,79Bilanzsumme35.205.189,7135.814.166,61
P A S S I V S E I T E A.Eigenkapital 2024 EURO 2024 EURO 2023 EURO I. Gezeichnetes Kapital 5.630.000,00 5.630.000,00 II. Kapitalrücklage III. Gewinnrücklagen 8.258.385,49 8.258.385,49 1. Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 214.384,69 2. Bauerneuerungsrücklage 775.517,97 214.384,69 775.517,97 3. Andere Gewinnrücklagen 347.678,48 1.337.581,14 347.678,48 IV. Verlustvortrag -3.606.482,15 -4.025.425,13 V. Jahresüberschuss/fehlbetrag 33.439,49 418.942,98 Eigenkapital insgesamt (Übertrag) 11.652.923,97 11.619.484,48 31
32 202420242023EUROEUROEUROÜbertrag:11.652.923,9711.619.484,48B. Sonderposten für Investitionszuschüsse368.981,79185.744,58C.Rückstellungen1.sonstige Rückstellungen75.227,68169.310,33D.Verbindlichkeiten1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten15.994.237,0616.925.624,652. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 5.115.298,665.160.159,103. erhaltene Anzahlungen1.262.467,701.238.376,734. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen357.288,80179.327,125.sonstige Verbindlichkeiten375.634,0523.104.926,27336.139,62davon aus Steuern:EURO8.141,27VorjahrEURO5.793,60davon im Rahmen der sozialen SicherheitEURO37,56VorjahrEURO40,56D.Rechnungsabgrenzungsposten3.130,000,00Bilanzsumme35.205.189,7135.814.166,61
gewinn- und verluStrechnung Für die zeit VOm 1. januar bIs 31. deZember 2024 33 202420242023EUROEUROEURO1.Umsatzerlösea) aus der Hausbewirtschaftung3.685.020,173.423.644,48b) aus Verkauf von Grundstücken und Gebäude UV0,000,00c) aus Betreuungstätigkeit32.267,793.717.287,9633.367,662.Erhöhung/Verminderung des Bestandesan zum Verkauf bestimmten Grundstücken mitfertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigenLeistungen-43.565,93185.431,873.Andere aktivierten Eigenleistungen5.086,072.493,524.Sonstige betriebliche Erträge500.627,13585.057,975.Aufwendungen für bezogene Lieferungenund Leistungena) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung2.504.123,711.977.572,45b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke753,52463,46c) Aufwendungen für andere Lieferungen387,092.505.264,320,00 und Leistungen6.Rohergebnis1.674.170,912.251.959,597.Personalaufwanda) Löhne und Gehälter292.529,83379.719,26b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung98.539,11391.068,94124.859,32 davon für AltersversorgungEURO25.045,72VorjahrEURO32.137,36Übertrag:1.283.101,971.747.381,01Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2024
Übertrag: 8. Abschreibungen 2024 EURO 2024 EURO 2023 EURO 1.283.101,97 1.747.381,01 a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Ab- schreibungen überschreiten 800.123,56 797.846,37 0,00 0,00 9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 228.711,17 300.512,84 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 11 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 12 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 13 Sonstige Steuern 14 Jahresüberschuss 20.944,15 10.383,66 169.050,35 176.470,44 106.161,04 482.935,02 72.721,55 63.992,04 33.439,49 418.942,98 34
anhang des jahresabschlusses 2024 – a. allgemeine angaben – Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Grö- ßenmerkmale einer kleinen GmbH im Sinne § 267 Abs. 1 HGB auf. Der Jahresabschluss wird jedoch beru- hend auf § 103 Abs. 1 Nr. 5b GemO nach den für große Kapitalgesellschaften im Sinne des § 267 Abs. 3 HGB geltenden Vorschriften des Dritten Buches des HGB aufgestellt. Der Sitz der aswohnbau gmbh ist in Albstadt. Die Gesellschaft ist im Handelsregister des Amtsgerichts Stuttgart unter der Nummer HRB 400025 eingetragen. Die Bilanz wurde entsprechend den Gliederungsvor- schriften des §266 Abs. 2 und Abs. 3 HGB unter Be- achtung der Vorschriften der „Verordnung über Form- blätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“ vom 22. September 1970, zuletzt geändert durch Verordnung vom 14. Juni 2023 (BGBI.I Nr. 152) aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist gemäß § 275 Abs. 2 HGB gegliedert (Anwendung des Gesamtkos- tenverfahrens) unter Beachtung der ergänzenden Vorschriften der vorgenannten Formblatt-Verordnung. – b. angaben zu den bilanzierungs- und bewertungsmethoden – Im Einzelnen werden folgende Bilanzierungs- und Be- wertungsmethoden angewendet: Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensge- genstände werden zu Anschaffungskosten, vermin- dert um planmäßige Abschreibungen, bewertet. Dabei kommt grundsätzlich die lineare Abschrei- bungsmethode zur Anwendung. Die planmäßigen Ab- schreibungen werden mit 20 % der historischen An- schaffungs- und Herstellungskosten vorgenommen. Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. Her- stellungskosten vermindert um planmäßige, nut- zungsbedingte Abschreibungen bewertet. Dabei kommt grundsätzlich die lineare Abschreibungsme- thode zur Anwendung. Die planmäßigen Abschrei- bungen werden für Wohnbauten mit 1,25 %, 2,0 % oder 2,5 % und für Geschäftsgebäude mit 2,0 %, 2,5 % oder 4 % der historischen Anschaffungs- und Herstel- lungskosten vorgenommen. Das sonstige Anlagever- mögen wird planmäßig zwischen 10 % und 33,3 % abgeschrieben. Dabei werden bei der Bewertung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten sowie Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten in die Herstellungskosten allgemeine Verwaltungskosten einbezogen. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis EUR 800,00 werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Die geringwer- tigen Wirtschaftsgüter werden im Zugangsjahr als Abgang behandelt. Im Anlagevermögen werden außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen, soweit es sich um voraussicht- lich dauernde Wertminderungen handelt. Die Bewertung der Gegenstände des Vorratsvermö- gens erfolgt zu Anschaffungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips. Die Bewertung der Forderungen und sonstigen Ver- mögensgegenstände erfolgt grundsätzlich zum Nennwert. Erkennbare Einzelrisiken werden durch Wertberichtigungen berücksichtigt. Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinsti- tuten sind zum Nennwert angesetzt. 35
Erhaltene Zuwendungen für Investitionen werden auf der Passivseite der Bilanz als Sonderposten für Inves- titionszuschüsse entsprechend der Stellungnahme IDW HFA 1 / 1984 in der Fassung von 1990 ausgewie- sen, soweit diese Zuschüsse für Anlagevermögen der Einrichtung und Ausstattung eingesetzt wurden. Die Auflösung der erhaltenen Tilgungszuschüsse erfolgt über die Restlaufzeit des entsprechenden Darlehens. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle er- kennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des notwendi- gen Erfüllungsbetrages, der nach vernünftiger kauf- männischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünfti- ge Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksich- tigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für de- ren Eintritt vorliegen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit ent- sprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst. Es wurde ein passiver Rechnungsabgrenzungsposten für einen Zuschuss auf ein nicht aktivierungspflichti- ges Wirtschaftsgut des Anlage-vermögens gebildet. Der Zuschuss wird über die im Förderbescheid gere- gelte Zweckbindungsfrist aufgelöst. Latente Steuern werden für zeitliche Unterschiede zwischen den handelsrechtlichen und steuerlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schul- den und Rechnungsabgren-zungsposten ermittelt. Eine sich insgesamt ergebende Steuerbelastung wird in der Bilanz als passive latente Steuer angesetzt. Im Falle einer Steuerentlastung wird vom entsprechen- den Aktivierungswahlrecht kein Gebrauch gemacht. Im Geschäftsjahr ergab sich insgesamt eine - nicht bilanzierte - aktive latente Steuer. – c. erläuterungen zur bilanz und zur gewinn- und Verlustrechnung – I. Bilanz Sämtliche Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfül- lungsbeitrag bilanziert. 1. Die Entwicklung des Anlagevermögens Geschäftsjahr ist nachfolgend dargestellt: im 36 Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2024Anschaffungs-/ZugängeAbgänge UmbuchungenZuschreibungenAnschaffungs-/AbschreibungenBuchwert zumAbschreibungenHerstellungs-(+/-)Herstellungs-(kumuliert)31.12.24deskostenkostenGeschäftsjahres01.01.202431.12.2024EUROEUROEUROEUROEUROEUROEUROEUROI. Immaterielle Vermögensgegenstände1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten75.009,064.215,810,000,000,0079.224,8776.227,502.997,37 5.068,59II.Sachanlagen1. Grundstücke und grundstücksgleicheRechte mit Wohnbauten46.491.865,416.356,649.186,210,000,0046.489.035,8416.914.225,2329.574.810,61735.702,16 2. Grundstücke mit Geschäfts- undanderen Bauten3.046.566,910,002.913,250,000,003.043.653,66906.614,442.137.039,2251.308,663. Grundstücke ohne Bauten63.000,000,000,000,000,0063.000,000,0063.000,000,004. Betriebs- und Geschäftsausstattung275.162,40156.061,250,000,000,00431.223,65260.456,44170.767,218.044,155. Anlagen im Bau62.804,8722.062,240,000,000,0084.867,110,0084.867,110,00Zwischensumme49.939.399,59184.480,1312.099,460,000,0050.111.780,2618.081.296,1132.030.484,15795.054,97Anlagevermögen insgesamt50.014.408,65188.695,9412.099,460,000,0050.191.005,1318.157.523,6132.033.481,52800.123,56 des Geschäftsjahres
2. In der Position „Unfertige Leistungen“ sind EURO 1.135.165,03 (Vorjahr EURO 1.174.349,70) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. 3. Mitzugehörigkeitsvermerk Gegenüber Gesellschaftern bestehen nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene: 2024 Vorjahr 4. Die sonstigen Rückstellungen bestehen im Wesent- lichen für Bilanzierungs- und Prüfungskosten, für Ver- pflichtungen aus noch nicht genommenem Urlaub, für künftige Erschließungskosten sowie für unterlassene Instandhaltung. 5. In den sonstigen Verbindlichkeiten sind Verbindlich- keiten aus Steuern in Höhe von EURO 8.141,27 (Vorjahr EURO 5.793,60) und soziale Sicherheit in Höhe von EURO 37,24 (Vorjahr EURO 40,56) enthalten. Forderungen aus Betreuungstätigkeit Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 0,00 € 0,00 € 6. Die Fristigkeiten und Besicherung der Verbindlich- keiten sind im nachfolgenden Spiegel dargestellt. 5.115.298,66 € 5.160.159,10 € 9.456,12 € 9.557,84 € Verbindlichkeiten Insgesamt davon (Bei den Angaben in Klammern handelt es sich um die Vorjahreszahl) unter 1 Jahr EURO Restlaufzeit über 1 Jahr EURO über 5 Jahre EURO gesichert EURO Art der Siche rung EURO Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 15.994.237,06 ( 16.925.624,65 ) ( 633.822,00 658.737,00 ) 15.360.415,06 ( 16.266.887,65 ) ( 12.825.127,06 13.771.055,65 ) ( 15.994.237,06 16.925.624,65 ) GPR/AB GPR/AB Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sonstige Verbindlichkeiten Gesamtbetrag GPR = Grundpfandrecht AB = Ausfallbürgschaft der Stadt Albstadt () = Vorjahr 5.115.298,66 5.160.159,10 ) 1.262.467,70 1.238.376,73 ) 357.288,80 179.327,12 ) 375.634,05 336.139,62 ) ( ( ( ( 23.104.926,27 ( 23.839.627,22 ) ( ( ( ( 44.860,00 44.815,60 ) 5.070.438,66 5.115.343,50 ) ( 4.890.999,00 4.936.081,10 ) 1.262.467,70 1.238.376,73 357.288,80 179.327,12 ) 52.925,65 25.074,26 ) ( 322.708,40 311.065,36 ) ( 322.708,40 311.065,36 ) 2.351.364,15 2.146.330,71 ) 20.753.562,12 ( 21.693.296,51 ) ( 18.038.834,46 19.018.202,11 ) ( 15.994.237,06 16.925.624,65 ) 37
II. Gewinn- und Verlustrechnung 4. Mitglieder des Aufsichtsrates 1. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren (§ 275 Abs. 2 HGB) unter Beachtung der ergänzenden Vorschriften der Form- blatt-Verordnung aufgestellt. 2. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind perio- denfremde Erträge aus Anlagenabgängen, Auflösung von Rückstellungen und Wertberichtigungen in Höhe von insgesamt 35.299,49 EURO (Vorjahr 316.871,44 EURO) enthalten. In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind periodenfremde Aufwendungen aus Anlagenab- gängen sowie Abschreibungen auf Mietforderun- gen in Höhe von insgesamt 18.424,33 EURO (Vorjahr 28.679,56 EURO) enthalten. III. Sonstige Angaben 1. Am Bilanzstichtag bestanden sonstige finanzielle Verpflichtungen aus erteilten Bauaufträgen In Höhe von TEUR 95,1 sowie aus Leasingverträgen in Höhe von TEUR 26,9. 2. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich be- schäftigten Arbeitnehmer beträgt: Voll- beschäftigte Teilzeit- beschäftigte Udo Hollauer Martin Braun Dr. Wolfgang Blickle Manuela Heider Phillipp Kalenbach Ralf Keppler Nils Maute Ulrike Münster Friedrich Rau Marianne Roth Tobias Schlegel Erster Bürgermeister, – Vorsitzender – Personaldienstleister, Stadtrat (bis 08.24) Zahnarzt, Stadtrat (ab 08.24) Lehrerin, Stadträtin, zweite stellvertr. Vorsitzende Buchhändler, Stadtrat Polizeivizepräsident, Stadtrat, erster stellvertr. Vorsitzender Parlamentarischer Referent, Stadtrat (ab 08.24) Arzthelferin, Stadträtin Architekt, Stadtrat Arzthelferin, Stadträtin (bis 08.24) Zimmerermeister, Stadtrat (ab 08.24) Kaufmänische Mitarbeiter Technische Mitarbeiter Geringfügige Mitarbeiter Kurzfristige Beschäftigte 3,00 1,00 1,00 1,00 Daniela Steinhart-Schwab Fleischermeisterin, Stadträtin Dr. Lennart Spengler Arzt, Stadtrat (bis 08.24) 0,00 1,00 Die Bezüge des Aufsichtsrates betrugen im Berichts- jahr EURO 13.520,00 0,00 4,00 0,00 3,00 5. Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr be- rechnete Gesamthonorar schlüsselt sich wie folgt auf: Abschlussprüfungsleistungen Steuerberatungsleistungen 12.847,24 EURO 17.407,92 EURO Albstadt, 10. Juni 2025 gez. Stefan Broch Geschäftsführer 3. Mitglied der Geschäftsführung: Stefan Broch | Gesamtleitung des Unternehmens Die Angaben zu den Bezügen der Geschäftsführung unterbleiben, da die Voraussetzungen der Schutz- klausel nach § 286 Abs. 4 HGB vorliegen. 38
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