Die aswohnbau gmbh als kommunales Wohnungsunternehmen im Spannungsfeld der aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und den gesellschaftlichen Herausforderungen wie Klimaschutz, Migration und Demographie
Die aswohnbau gmbh wurde, wie viele kommunale Wohnungsunternehmen, u. a. zu dem Zweck gegründet, breite Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum zu versorgen. Diese Aufgabe besteht für uns vor allem im Bau, dem Erwerb und der Bewirtschaftung von Mietwohnungen als Bestandshalter und nicht in der Errichtung von Eigentumswohnungen. Zwar errichten kommunale Wohnungsunternehmen auch Eigentumswohnungen, diese dienen aber zumeist dem Zweck der Gegenfinanzierung preiswerter Mietwohnungen zur Erreichung des Unternehmensziels. Kommunale Wohnungsunternehmen stellen ein wichtiges Instrument der Stadtentwicklung dar und wirken als gemeinwohlorientierte Vermieter und Bestandshalter dämpfend auf den Wohnungsmarkt. So wird die Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände nach der Jahrtausendwende in Anbetracht der Veränderungen auf den Wohnungsmärkten zunehmend als Fehler gewertet. In Berlin wird – unabhängig von der Sinnhaftigkeit dieser Forderung – sogar über die Enteignung und Verstaatlichung ehemaliger kommunaler Wohnungsbestände diskutiert, auch wenn hierdurch keine neuen Wohnungen und viele Fragen entstehen.
Ihrem Auftrag ist die aswohnbau in den kommenden Jahren vollumfänglich und aus eigener Kraft nachgekommen. In den Neubau der beiden letzten beiden Bauabschnitte Friedrich-Haux-Straße 44 und 46 in nachhaltiger und klimaschonender Holzbauweise im KfW-40-Standard mit insgesamt 21 neuen Mietwohnungen wurden rund 5,7 Mio. EUR investiert. Hinzu kam der Erwerb und die energetische Modernisierung des Seniorenwohnprojektes Klarastraße 30 mit 34 Wohnungen mit weiteren 2,9 Mio. EUR sowie u. a. die Modernisierung der beiden Gebäude Lilienweg 3 und 6 mit rund 1,2 Mio. EUR Investitionen. Daneben wurden nicht unerhebliche Mittel in die Instandhaltung des Bestandes gesteckt. Trotz der Investitionen von rund 10 Mio. EUR (bei einer Bilanzsumme von zwischenzeitlich 36 Mio. EUR) in die vorgenannten Projekte seit 2018 stieg der Darlehensbestand um nur rund 3,5 Mio. EUR, was Ausdruck der finanziellen Leistungsfähigkeit des Unternehmens ist.
Friedrich-Haux-Straße 44 und 46 der aswohnbau und der städtische Spielplatz im Ottmartal – gelungenes Beispiel für gemeinsame, klimaschonende Quartiersentwicklung und bezahlbare Neubauten in Albstadt-Ebingen
Aktuell arbeitet das Unternehmen am Neubau von 11 Wohnungen, die möglichst preiswert realisiert werden sollen, um möglichst niedrige Mieten zu erzielen. Denkbar ist grundsätzlich auch die Finanzierung über das Landeswohnraumförderungs-programm, so dass diese Wohnungen als sogenannte „Sozialwohnungen“ realisiert werden könnten. Für dieses Projekt verfügt das Unternehmen über deutlich mehr selbst erwirtschaftete Eigenmittel als z. B. für die Finanzierung aus dem Landeswohnraumförderungsprogramm benötigt würden. Die konkrete Realisierung wird dann aber weiterhin von den allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängen.
Haben andere Gesellschaftsformen einen Vorteil gegenüber einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft?
Nachdem wir viele Jahre mit sehr niedrigen Finanzierungskosten erlebt haben, stiegen die Zinsen durch die Bekämpfung der Inflation infolge der Corona-Pandemie und des Ukraine-Krieges sprunghaft von nahezu 0 % auf zwischenzeitlich 4 % und mehr. Diese Vervierfachung der Finanzierungkosten trifft auf hohe Baukosten sowie den Fachkräftemangel. Nicht nur die aswohnbau als Gesellschaft mit beschränkter Haftung kann unter diesen Rahmenbedingungen keinen neuen Mietwohnraum realisieren. Diese Entwicklung betrifft genauso Genossenschaften wie auch Aktiengesellschaften. Selbst ganz große Wohnungsunternehmen bauen unter diesen Bedingungen keinen Wohnraum und auch Genossenschaften müssen bei ihren Projekten die Wirtschaftlichkeit ihrer Maßnahmen berücksichtigen, ansonsten droht ihnen genauso die Insolvenz wie jedem anderen Investor. Private Investoren werden auch nicht aus purem Altruismus in Immobilien investieren, sondern erwarten eine Rendite auf ihre Investition, die zusätzlich verdient werden müsste und die Mieten treiben würde. Hinzu kommt, dass es die Stärke der kommunalen Unternehmen ist, dass die Kommune über ihre Tochter ihre eigenen Ziele realisieren kann, die verständlicherweise nicht immer den Zielen von privaten Investoren oder auch Genossenschaftsmitgliedern entsprechen müssen. Sofern also Dritte involviert werden, gibt die Kommune automatisch Einfluss auf den Wohnungsmarkt aus der Hand und es drohen Zielkonflikte (z. B. kostengünstige Wohnungen versus erwartete Rendite der Investoren).
Wie vorab dargestellt, scheitert die Investition in neuen Wohnraum auch nicht an der Erwirtschaftung der notwendigen Eigenmittel, sondern an den explodierten Baupreisen und Finanzierungskosten.
Der Albstädter Wohnungsmarkt
Zwar sind die Mieten auch in Albstadt in den letzten Jahren gestiegen und es hat Veränderungen und Verengungen auf einem vor 10 Jahren noch völlig entspannten Wohnungsmarkt gegeben – die erzielbaren Mieten liegen aber zumindest nach subjektiver Einschätzung (der Mietspiegel ist noch in Arbeit) immer noch – und das ist gut für die Bürgerinnen und Bürger dieser Stadt – deutlich unter den Mieten auf angespannten Wohnungsmärkten. Umgekehrt bedeutet dies aber auch, dass die erzielbare Miete auf dem Albstädter Wohnungsmarkt die Investitionsmöglichkeiten potenzieller Investoren begrenzt. Momentan liegen die für die Wirtschaftlichkeit notwendigen Mieten im Neubau deutlich über den am Albstädter Wohnungsmarkt realisierbaren Mieten, unabhängig davon, in welcher Rechtsform der Investor aufritt. Und dies ist eben nicht nur ein Problem auf dem Albstädter Wohnungsmarkt, sondern in der Wohnungswirtschaft in weiten Teilen der Republik.
Jetzt im Bau befindliche oder fertiggestellte Neubauprojekte (Mietwohnungsbau oder Eigentumswohnungen) wurden in der Regel noch mit anderen Bau- und Finanzierungskosten projektiert und finanziert und können mit der aktuellen Lage nicht mehr verglichen werden. Auch im Bereich von Eigentumswohnungen würden zwischenzeitlich Kaufpreise notwendig, die durch die gestiegenen Finanzierungskosten für potenzielle Erwerber oft nicht mehr darstellbar sind. Beim Bau von Eigentumswohnungen kommt es für den Investor zudem weniger auf die (hier ja nur temporären) Finanzierungskosten oder die Herkunft des eingesetzten Kapitals an, sondern auf den am Ende notwendigen Kaufpreis zur Deckung der Bau- und Nebenkosten und ob dieser von potenziellen Erwerbern noch leistbar ist. Dies ist oft nicht mehr der Fall. Wenn eine halbe Million Euro für eine Eigentumswohnung mit 4 % Zinsen und 2 % Tilgung finanziert werden muss, ist das für viele Menschen nachvollziehbar nicht mehr leistbar und verringert die Nachfrage.
Was plant die aswohnbau momentan?
Die aswohnbau verfügt im Stadtgebiet noch über verschiedene Grundstücke, die in den nächsten Jahren bebaut werden sollen, so u. a. in zentraler Lage in der Pfarrstraße im „Hufeisen“. Diese Bebauung ist auch weiterhin vorgesehen. Der Fokus wurde aber momentan auf die Realisierung der besagten 11 Wohnungen an einem anderen Standort gelegt, da hier die Bezahlbarkeit der Wohnungen im Vordergrund stehen soll und ein anderer Standort hierfür geeigneter erscheint (alleine durch die beengte Lage des Grundstücks im „Hufeisen“ ist mit höheren Baukosten und somit höheren Mieten zu rechnen). Hinzu kamen die stadtgesellschaftlichen Diskussionen über die künftige Entwicklung des Wohnquartiers „Hufeisen“, in deren Folge u. a. auch ganz andere Vorschläge für die zukünftige Nutzung des Grundstücks aufkamen. In dieser Diskussion war es nicht Ziel des Unternehmens, vorschnell Fakten zu schaffen, sondern das Ergebnis der Diskussion abzuwarten. Die Entwicklung des Grundstücks in der Pfarrstraße wurde daher zunächst zu Gunsten des anderen und voraussichtlich schneller realisierbaren Neubauprojektes zurückgestellt. Ziel in der Pfarrstraße sollte aus Sicht der aswohnbau auch nicht die Realisierung von Eigentumswohnungen, sondern die Erstellung von Mietwohnungen sein, die zu einer Durchmischung und Stärkung des Quartiers führen. Es ist weiterhin ausdrücklicher Wunsch des Unternehmens, auch unmittelbar im Stadtzentrum von Albstadt-Ebingen über Wohnraum zu verfügen. Einfluss auf die künftige Entwicklung an diesem Standort kann die Kommune über ihre Tochter aswohnbau aber nur nehmen, wenn das Objekt auch in der Hand der Tochter bleibt und die Wohnungen nicht als Eigentumswohnungen am freien Markt verkauft und somit aus der Kontrolle gegeben werden.
Soll künftig auch noch bebaut werden – das Grundstück Pfarrstraße im „Hufeisen“
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Realisierung von Wohnraum nicht an der Gesellschaftsform des Unternehmens oder an der Verfügbarkeit von Eigenmitteln scheitert, sondern an der Krise in der (Wohnungs-)Wirtschaft deutschlandweit, die durch hohe Baukosten, hohe Zinsen und Fachkräftemangel befeuert wird. Die aus Sicht der Geschäftsführung nicht notwendige Öffnung des Unternehmens gegen den Trend birgt zudem die Gefahr, dass die Stadt Albstadt (notwendigen!) Einfluss auf den Wohnungsmarkt aus der Hand gibt (um den anderswo erbittert gerungen wird!) und sich bei den künftig anstehenden Herausforderungen (bezahlbarer Wohnraum, Migration, Dekarbonisierung und Klimaschutz) nachvollziehbare Zielkonflikte zwischen den Zielen der Stadt und Dritten (egal ob Genossenschaftsmitgliedern oder Investoren) ergeben könnten, die eine künftige Entwicklung im Sinne der Gesamtstadt behindern würden.
Die aswohnbau als kommunale Wohnungsbaugesellschaft ist daher auch künftig vor dem Hintergrund der anstehenden Herausforderungen ein wichtiges und richtiges Instrument der Stadt, diese in ihrem Sinne anzugehen.
– Stefan Broch –
